Der Verkehrswert hat das vom Markt wahrgenommene volle Nutzungspotenzial der Liegenschaft zu berücksichtigen und ist daher einer Verkehrswertermittlung der Grundsatz der „höchsten und besten Nutzung“ zugrunde zu legen. Die „höchste und beste Nutzung“ wird in der ÖNORM B 1802-1:2022 definiert als „integraler Bestandteil des Verkehrswertes/Marktwertes, der die Nutzung einer Immobilie bezeichnet, die physisch möglich, vernünftigerweise wahrscheinlich sowie zurzeit oder in Zukunft wahrscheinlich gesetzlich erlaubt ist und zum Bewertungsstichtag zum höchsten Wert führt“. (Vgl. ÖNORM B 1802-1:2022 Pkt. 3.16. bzw. Pkt. 5.4.1)

Die einer Wertermittlung zugrundeliegenden Annahmen hinsichtlich der (zukünftigen) Nutzung der Liegenschaft können den Verkehrswert einer Immobilie erheblich beeinflussen. Die Einschätzung der „höchsten und besten Nutzung“ der Liegenschaft stellt den/die ImmobilienbewerterIn vor eine schwierige Aufgabe. Wird die bestehende Nutzung unreflektiert in die Wertermittlung übernommen oder werden konkrete Nutzungsvorstellungen des Auftraggebers eines Verkehrswertgutachtens übernommen, so kann diese Vorgangsweise dazu führen, dass nicht der objektive Verkehrswert, sondern ein subjektiver Wert bzw. Individualwert ermittelt wird.

In diesem Seminar erhalten Sie einen detaillierten Überblick über die Voraussetzungen bzw. Kriterien der „höchsten und besten Nutzung“ sowie über jene Konstellationen, bei denen insbesondere auf allfällige höherwertigere Alternativnutzungen bei der Verkehrswertermittlung zu achten ist.

Für die Berücksichtigung der „höchsten und besten Nutzung“ im Zuge der Wertermittlung ist zunächst eine sehr genaue Analyse der bestehenden Nutzung, der Lage und Marktsituation, der Entwicklungsperspektiven etc. erforderlich. Dabei stellt sich allerdings die Frage, inwieweit im Zuge einer Immobilienbewertung der/die BewerterIn nach der höchsten und besten Nutzung „zu suchen“ hat. In diesem Seminar wird dieses Thema zur Diskussion gestellt. Dabei wird auch thematisiert, ob bzw. in welchen Fällen der Immobilienbewertung allfällige Projektentwicklungs- und Liquidationsüberlegungen in die Bewertung einfließen sollten.

Hinsichtlich der Berücksichtigung der „höchsten und besten Nutzung“ im Zuge der Wertermittlung werden in diesem Seminar die drei gängigsten Bewertungsverfahren, das Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren behandelt. Auch ein Blick auf das Residualwertverfahren darf bei diesem Thema nicht fehlen. Dabei werden die unterschiedlichen Möglichkeiten und die in der Praxis geläufigen Methoden zur Berücksichtigung des „highest and best use“ aufgezeigt und anhand von Praxisbeispielen mit den Teilnehmern diskutiert. Dadurch ermöglicht dieses Seminar neben der fachlichen Expertise auch einen interessanten Meinungsaustausch unter den Teilnehmern und Vortragenden.

Dieses Seminar bietet Ihnen einen detaillierten Überblick über die möglichen Vorgangsweisen in der Praxis zur Berücksichtigung der „höchsten und besten Nutzung“ im Zuge der Verkehrswertermittlung.

Vortragende:

Architekt Bmstr. Dipl.-Ing. Roland Popp

Vizepräsident des Hauptverbandes der Gerichtssachverständigen Österreichs und Vizepräsident der Gerichtssachverständigen im Landesverband Wien, NÖ und Burgenland, Ziviltechniker und Immobilientreuhänder, Gerichtssachverständiger in Zivil- und Strafsachen für Bauwesen, Hochbau und das gesamte Immobilienwesen (Immobilienbewertung und -verwaltung); Lehrbeauftragter im Bereich der Bau- und Immobilienwirtschaft an mehreren österreichischen Universitäten.

Architektin Dipl.-Ing. Julia Neuruhrer

Sachverständige für Bauwesen und Immobilien, Büroleiterin im Gerichtssachverständigenbüro Popp, regelmäßige Vortragstätigkeit zur Immobilienbewertung beim Hauptverband der Gerichtssachverständigen, Akademie für Recht und Steuern und Linde Campus.