Privatgutachten im Immobilienwesen

Das Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. Roland POPP führt im Auftrag der Gerichtsparteien und auf Anfrage von Unternehmen und Privatpersonen umfangreiche gutachterliche Leistungen als Privatgutachter durch. Das Leistungsspektrum umfasst das gesamte Immobilienwesen sowie das Bauwesen, Hochbau und Architektur.
 

Auftraggeber

Auftraggeber für Befund und Gutachten sind neben den Landes- und Bezirksgerichten und den Staatsanwaltschaften zumeist Rechtsanwälte als Parteienvertreter in Gerichtsverfahren, Notare als Gerichtskommissäre, Banken und Versicherungen sowie Immobilienkapitalgesellschaften. Bewertungsobjekte sind Einzelobjekte bis zu großen Immobilienportfolios.

Liegenschaftsbewertungen

  • Einzelimmobilien
  • Immobilienportfolios
  • Zinshäuser
  • Rohdachböden
  • Dachgeschoßausbauten
  • Mehrfamilienhäuser
  • Einfamilienhäuser
  • Kleingartenhäuser
  • Unbebaute Grundstücke
  • Eigentumswohnungen
  • Büros
  • Geschäftslokale
  • Betriebsobjekte
  • Industrieobjekte
  • Öffentliche Bauten
  • Hotels
  • Shopping Center
  • Fachmarktzentren
  • Tankstellen
  • Parkgaragen
  • Infrastrukturimmobilien
  • Kasernen
  • Freizeitimmobilien

Bewertung von Rechten und Lasten

  • Baurechte
  • Superädifikate
  • Servitute
  • Dienstbarkeiten
  • Gebrauchsrecht
  • Wohnrechte
  • Fruchtgenussrechte
  • Wegerechte
  • Leitungsrechte
  • Leibrenten
  • Zeitrenten
  • Pflegeverpflichtungen
  • Ausgedinge

Immobilienbewertung im Steuerrecht

  • Ermittlung des Verkehrswertes von Liegenschaften im Abgabenverfahren
  • Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten
  • Ermittlung der Restnutzungsdauer von Gebäuden
  • Ermittlung der Zuordnung und Aufteilung des Verkehrswertes auf Grund und Boden und auf die Gebäude

Mietzinsbewertungen

  • Ermittlung des Richtwertmietzinses (§ 16 Abs. 2 MRG, § 3 RichtWG)
  • Ermittlung des Lagezuschlags (§ 16 Abs. 2 MRG, §§ 2 und 3 RichtWG)
  • Ermittlung des angemessenen Hauptmietzinses bei Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten (§ 16 Abs. 1 MRG)
  • Ermittlung des angemessenen Hauptmietzinses bei Veräußerung und Verpachtung eines Unternehmens (§ 12a MRG)
  • Ermittlung des angemessenen Hauptmietzinses bei Veräußerung und Verpachtung eines Unternehmens unter Berücksichtigung der Art der im Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeit (§ 12a Abs. 5 MRG)
  • Ermittlung der vom Hauptmieter getätigten Aufwendungen zur Verbesserung des Mietgegenstandes (§ 12 a Abs. 7 MRG)
  • Ermittlung des angemessenen Hauptmietzinses bei Veräußerung und Verpachtung eines Unternehmens, wenn der neue Hauptmieter gesetzlicher Erbe des bisherigen Hauptmieters ist (§ 46a MRG)
  • Ermittlung des Anspruchs auf Ersatz von Aufwendungen in Zusammenhang mit einer angemessenen Ablöse (§ 10 MRG)
  • Ermittlung des Zeitwerts von Investitionen und Wohnungseinrichtungen in Zusammenhang mit einer verbotenen Ablöse (§ 27 MRG)
  • Ermittlung des angemessenen Entgelts für mitvermietete Einrichtungsgegenstände – Möbelmiete (§ 25 MRG)
  • Ermittlung des Mietwertes bzw. Schattenwertes von Mietwohnungen im ehelichen Aufteilungsverfahren
  • Ermittlung des zulässigen Bauzinses bzw. Baurechtzinses
  • Ermittlung des angemessenen Pachtzinses

Parifizierung und Nutzwertgutachten

Bei der Begründung oder Änderung von Wohnungseigentum ist neben der schriftlichen Vereinbarung der Miteigentümer (Wohnungseigentumsvertrag) ein Nutzwertgutachten, auch „Parifizierung“ genannt, erforderlich. Ein derartiges Parifizierungsgutachten darf nur durch einen für den Hochbau zuständigen Ziviltechniker oder einen allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau- oder das Immobilienwesen erstattet werden.

Der für Nutzwertfeststellung und Parifizierung gerichtlich zertifizierte Sachverständige und für den Hochbau zuständige Ziviltechniker Architekt Dipl.-Ing. Roland POPP erstellt Nutzwertgutachten (Parifizierungen) und so genannte „§ 6 WEG Bescheinigungen“ für die Begründung oder Änderung von Wohnungseigentum zu ansprechenden Kosten.

 

  • Erstellung von Nutzwertgutachten (Parifizierungsgutachten) als Grundlage für die Einverleibung des Wohnungseigentums ( § 6 Abs.1 Z.3 WEG iVm § 9 (1) WEG)
  • Erstellung von Gutachten über den Bestand an wohnungseigentumstauglichen Objekten, sogenannte „§ 6 WEG Bescheinigung“ (§ 6 Abs.1 Z.2 WEG)

Due-Diligence-Prüfungen bei Immobilientransaktionen

Bei jeder privaten und unternehmerischen Immobilientransaktion ist die Durchführung einer sorgfältigen Risikoprüfung, einer sogenannten „Due-Diligence“, vor Ankauf von Immobilien und Immobilien-Unternehmensbeteiligungen erforderlich.

Das Gerichtssachverständigenbüro Dipl.-Ing. Roland POPP übernimmt im Rahmen von Immobilien- und Immobilienportfoliotransaktionen sorgfältige Due-Diligence-Prüfungen in bautechnischer und immobilienfachlicher Hinsicht.

Untersucht wird der bautechnische Zustand von Gebäuden, insbesondere mit dem Ziel der Bewertung von Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierungserfordernis. Gleichzeitig werden die immobilientechnischen Aspekte objektiv analysiert. Neben den Entwicklungs- und Ausbaupotentialen werden miettechnische Chancen und Risiken beurteilt.

Due-Diligence-Prüfungen werden regelmäßig begleitend zur Verkehrswertermittlung im Zuge einer gesamtheitlichen Liegenschaftsbewertung durchgeführt.

Advisory bei Unternehmenstransaktionen

Bei Unternehmenstransaktionen und -restrukturierungen stehen neben einer aktuellen Bewertung von Immobilienvermögenswerten langfristige Perspektiven im Vordergrund.

Bei Unternehmenskäufen und -verkäufen, Joint Ventures und strategischer Partnerschaften sind eine umfangreiche Prüfung und Beratung zu den Werthaltigkeiten eines Unternehmens die Basis jeden Erfolges. Die zumeist größten Wertfaktoren bei Unternehmenstransaktionen in Krisen stellen Immobilienwerte dar, die oftmals noch im Bau sind.

Das Gerichtssachverständigenbüro Dipl.-Ing. Roland POPP übernimmt gesamtheitliche Beratungen bei Unternehmenstransaktionen in bautechnischer und immobilienfachlicher Hinsicht.

Hierbei werden als Basis für unternehmerische Entscheidungen Immobilienvermögen detailliert geprüft. Die Prüfungshandlungen betreffen insbesondere die Nachhaltigkeit der Vermögenswerte, deren strategischen Zweck und die unternehmerische Relevanz bei gleichzeitiger Prüfung der Kosten, Chancen und Risiken von laufenden Bauvorhaben.

Gutachten für Immobilientreuhänder gemäß § 19 GewO

Das Gewerbe der Immobilientreuhänder umfasst die Tätigkeiten der Immobilienmakler, der Immobilienverwalter und der Bauträger (§ 117 GewO).

Das Immobilientreuhandgewerbe ist ein reglementiertes Gewerbe (§ 94 Z 35 GewO). Die unternehmerische Ausübung dieser Gewerbe bedarf somit eines Befähigungsnachweises. Der Befähigungsnachweis ist der Nachweis, dass der Gewerbeanmelder die fachlichen und kaufmännischen Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen besitzt, um das betreffende Gewerbe selbstständig ausüben zu können.

Kann der Befähigungsnachweis als Immobilientreuhänder nicht erbracht werden, besteht die von Gewerbeanmeldern in der Praxis regelmäßig herangezogene Möglichkeit der Feststellung der individuellen Befähigung durch die Behörde. Dazu müssen die für die Ausübung des Gewerbes erforderlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen auf andere Weise nachgewiesen werden (§ 19 GewO).

Der gerichtliche zertifizierte Sachverständige Dipl.-Ing. Roland POPP führt mit Gewerbeanmeldern regelmäßig Fachgespräche für das reglementierte Gewerbe als Immobilientreuhänder für die Fachbereiche Immobilienmakler, Immobilienverwalter und Bauträger. Durch seine gerichtliche Zertifizierung in den einschlägigen Fachgebieten „94.35 Immobilienvermittlung“, „94.30 Immobilienverwaltung“und „72.01 Hochbau“ genießen seine objektiv, unabhängig und unparteilich erstellten gutachterlichen Stellungnahmen hohe Beweiskraft.

Das gutachterliche Ergebnis dieser Fachgespräche kann als Beweismittel für die erforderlichen Kenntnisse der Gewerbeausführung als Immobilientreuhänder der Behörde vorgelegt werden, welche nach dem Grundsatz der Unbeschränktheit der Beweismittel des AVG das vorgelegte Gutachten einer Beweiswürdigung zur Erteilung der individuellen Befähigung als Immobilientreuhänder zu unterziehen hat.