Stellungnahme von Dipl.-Ing Roland POPP zum Entwurf des neuen Steuerreformgesetzes

Stellungnahme des Hauptverbandes der der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs an das Bundesministerium für Justiz und an das Bundesministerium für Finanzen

Die Steuerreform 2015/16 soll umfangreiche Änderungen des Grunderwerbsteuergesetzes bringen. Diese Änderungen sollen insbesondere Übertragungen von Immobilien und Grundstücken betreffen und die Berechnung der Grunderwerbssteuer.

In seiner aktuellen Stellungnahme an den Hauptverband der Gerichtssachverständigen zeigt der Gerichtssachverständige Dipl.-Ing Roland POPP die deutlichen Schwächen der geplanten Gesetzesnovellierungen aus Sicht der Immobilienbewertung und führt hierzu (zusammenfassend) aus:

Der Verfassungsgerichtshof hat erkannt dass die Bemessung der Grunderwerbsteuer auf Basis der veralteten Einheitswerte verfassungswidrig ist, da die Berechnung zu unsachlichen Ergebnissen geführt hat (GZ G 77/12-6 vom 27.11.2012). Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG idF BGBl I Nr. 36/2014) sieht nun bei unentgeltlichen Erwerbsvorgängen den „gemeinen Wert“ als Teilbasis für die Berechnung der Grunderwerbsteuer vor.

Der „gemeine Wert“ wird gemäß § 10 BewG durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Er deckt sich somit mit dem im Liegenschaftsbewertungsgesetz normierten „Verkehrswert“, das ist gemäß § 2 LBG jener Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann.

Die Ermittlung des Verkehrswertes von Liegenschaften obliegt Personen, welche hierzu die erforderliche Sachkunde besitzen, vordergründig Personen, welche in der Liste der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen eingetragen sind.

Sehr befremdend sind die aktuellen Bestrebungen, dass vordergründig die Vertragsverfasser, welche in der Regel keine Sachkunde im Bereich der Immobilienbewertung besitzen, zukünftig den gemeinen Wert einer Immobilie in Form der Ermittlung einer steuerlichen Bemessungsgrundlage auf Basis eines Immobilienpreisspiegels schätzen sollen.

Diese Vorgehensweise kann nicht zu den vom VfGH gewünschten sachgerechten Ergebnissen führen. Das Problem liegt hierbei einerseits bei der fehlenden Sachkunde bei jenen Personen, welche als Vertragsverfasser einen Preisspiegel anwenden sollen und andererseits bei der grundsätzlichen Vorgabe lediglich und ausschließlich nur vorgegebene Preisspiegel anzuwenden und somit alle anderen Bewertungsmethoden auszuschließen.
Die bloße Anwendung eines Preisspiegels ist keine, dem derzeitigen Stand der Wissenschaft entsprechendes Wertermittlungsverfahren und entspricht auch nicht einem Vergleichswertverfahren.

Im Vergleichswertverfahren ist gemäß § 4 Abs 1 LBG der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert). Die Anwendung eines Preisspiegels kann hierbei keinesfalls ein aufwendiges, methodisch anerkanntes Vergleichswertverfahren ersetzen, da in einem Preisspiegel die den Wert beeinflussenden Umstände nicht berücksichtigt werden.

Ein Immobilienpreisspiegel kann prinzipiell nie auf die wertbeeinflussenden Umstände einer ganz konkreten Immobilie eingehen, obwohl gerade diese den Verkehrswert ganz maßgeblich beeinflussen. Wesentliche und besondere Wertbestimmungsmerkmale kann ein Preisspiegel naturgemäß nicht abbilden, wenngleich diese Faktoren den Verkehrswert einer Immobilie vervielfachen können oder sogar einen negativen Verkehrswert hervorrufen können.

Der „gemeine Wert“ kann daher ohne Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Merkmale einer Liegenschaft nicht auf Basis eines Preisspiegels ermittelt werden; ganz im Gegenteil, es können bei der Anwendung eines bloßen Preisspiegels ohne jegliche Befundaufnahme und ohne Ortsaugenschein ganz gravierende Fehleinschätzungen entstehen, welche vom tatsächlichen Wert um ein vielfaches abweichen können.

Durch die bloße Anwendung von Preisspiegeln werden sämtliche wissenschaftlich anerkannten Verfahren zur Wertermittlung, wie beispielsweise das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren außer Acht gelassen. Dabei wäre es beispielsweise völlig unsachgemäß Ertragsliegenschaften nach einem Preisspiegel zu bewerten anstatt nach einem anerkannten Ertragswertverfahren.

Nicht einmal eine steuerliche Bemessungsgrundlage darf auf Basis von Preisspiegeln erstellt werden, da die große Fehlerhaftigkeit dieser Art der Wertermittlung stets immanent wäre. Die Ergebnisse bei Anwendung eines Preisspiegels können hierbei derart mannigfaltig falsch sein und insbesondere wertmäßig um ein Vielfaches sich vom tatsächlichen Verkehrswert unterscheiden, dass die Ergebnisse jedenfalls unsachlich wären und daher kaum der Intention des VfGH entsprechen können.

Die Ermittlung des gemeinen Wertes als steuerliche Bemessungsgrundlage bei unentgeltlichen Erwerbsvorgängen soll daher unbedingt sachgerecht ermittelt werden.  Hierbei wird man auf die Tätigkeit von Sachverständigen, insbesondere zertifizierten Sachverständigen, welche in der Liste der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Immobilienwesen eingetragen sind, zurückgreifen müssen, da deren Ermittlungen von Verkehrswerten jedenfalls zu sachlich einwandfreien Ergebnissen führen.

 

PDF Downloads

Stellungnahme des Gerichtssachverständigen Dipl.-Ing. Roland POPP vom 04.06.2015 zum Entwurf des Steuerreformgesetzes 2015/2016 an den Herrn Präsidenten v.Prof. Dipl.-Ing. Dr. Matthias RANT, Hauptverband der der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs (PDF Download) 

Stellungnahme des Hauptverbandes der der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs vom 30.06.2015 zum Entwurf des Steuerreformgesetzes 2015/2016 an den Herrn Bundesminister für Justiz, Univ.-Prof. Dr. Wolfgang BRANDSTETTER (PDF Download)

Stellungnahme des Hauptverbandes der der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs vom 30.06.2015 zum Entwurf des Steuerreformgesetzes 2015/2016 an den Herrn Bundesminister für Finanzen, Dr. Hans Jörg SCHELLING (PDF Download)