Stellungnahme von Dipl.-Ing Roland POPP zum Entwurf der neuen Grundstückswertverordnung

Stellungnahme des Hauptverbandes der der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs an das Bundesministerium für Finanzen

Im Bereich der Grunderwerbsteuer ist es durch die Steuerreform 2015/2016 zu umfangreichen Neuregelungen gekommen. Insbesondere bei Erwerbsvorgängen ohne Gegenleistung, Anteilsvereinigungen und Umgründungen bildet der neu geschaffene Begriff „Grundstückswert“, welcher bei entgeltlichen Rechtsgeschäften auch die neue Mindestbemessungsgrundlage darstellen soll, die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.

Das novellierte Grunderwerbsteuergesetz legt in § 4 Abs 1 GrEStG fest, dass der Grundstückswert durch Vorlage eines Schätzungsgutachtens nachgewiesen werden kann, das von einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen erstellt wurde und ein solches Schätzgutachten die gesetzliche Vermutung der Richtigkeit für sich besitzt.

Diese durchaus begrüßenswerte und richtige gesetzliche Feststellung wird durch zusätzliche von der Grundstückswertverordnung neu dargelegte Methoden zur Ermittlung des Grundstückswerts unsachlich berührt. Der Gesetzgeber sieht zwei mögliche Ermittlungsverfahren für den Grundstückswert vor. Der Grundstückswert ist entweder

  • als Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwertes und des Wertes des (anteiligen) Gebäudes oder
  • in Höhe eines von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleiteten Wertes

zu berechnen. Die näheren Umstände und Modalitäten für die Hochrechnung des Bodenwertes und die Ermittlung des Gebäudewertes als auch der anzuwendende Immobilienpreisspiegel samt Höhe eines Abschlages sind in einer Verordnung festzulegen. Diese Verordnung wurde nun am 10.11.2015 zur Begutachtung versendet und trägt den Titel „Verordnung betreffend Festlegung der Ermittlung des Grundstückswertes (Grundstückswertverordnung 2016 – GrWV 2016)“.

In seiner aktuellen Stellungnahme an den Hauptverband der Gerichtssachverständigen zeigt der Gerichtssachverständige Dipl.-Ing Roland POPP die bewertungstechnischen Unsicherheiten der geplanten Grundstückswertverordnung 2016 – GrWV 2016 aus Sicht der Immobilienbewertung und führt hierzu (zusammenfassend) aus:

Das Ziel der Grundstückswertverordnung wäre es gemäß dem Vorblatt zur Verordnung gewesen, u.a. einen „gesicherten, unstrittigen und vorhersehbaren Wert“ zu ermitteln und hierbei einen „hohen Grad an Objektivierung“ zu erreichen. Auch die „Verfassungskonformität“ sollte selbstverständlich ein gestecktes Ziel dieses Verordnungsentwurfes darstellen, somit wäre es auch das Ziel gewesen, dass die Gebührenbemessung zu sachlichen Ergebnissen führen solle und der Grundsatz der gleichmäßigen Besteuerung einzuhalten wäre.

Diese Ziele können nach fachlicher Durchsicht des im Entwurf zur Verordnung dargelegten „Pauschalen Sachwertermittlungsverfahrens“ (§ 2 GrWV 2016) und der Anwendung eines Immobilienpreisspiegels (§ 3 GrWV 2016) als verfehlt bezeichnet werden.

Die vorgestellten Methoden entsprechen vom Prinzip her nicht dem Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG), den dort insbesondere dargelegten Wertermittlungsverfahren und jedenfalls auch nicht dem Stand der Wissenschaft. Bei Anwendung der im Verordnungsentwurf vorgesehenen Wertermittlungsmethoden für die Ermittlung des Grundstückswerts kann es daher in etlichen Bewertungsfällen zu ganz gravierenden Abweichungen kommen, wo der auf Basis dieser Verordnung ermittelte Grundstückswert ganz wesentlich vom tatsächlichen Verkehrswert der Liegenschaft abweicht.

Der steuerliche Grundstückswert kann bei Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Merkmale einer Liegenschaft weder auf Basis eines derzeit vorgeschlagenen „Pauschalwertmodells“ noch nach dem Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich sachgerecht und gesichert ermittelt werden; ganz im Gegenteil, es können bei der Anwendung dieser grob vereinfachten Berechnungsmodelle ohne jegliche Befundaufnahme, ohne Ortsaugenschein und ohne Berücksichtigung der wesentlichen wertbeeinflussenden Merkmale ganz gravierende Fehleinschätzungen zum Grundstückswert entstehen, welche vom tatsächlichen Wert der Immobilie um ein Vielfaches abweichen können.

Durch die bloße Anwendung einer „Pauschalwertmethode“ oder eines Immobilienpreisspiegels werden sämtliche wissenschaftlich anerkannten Verfahren zur Wertermittlung, wie beispielsweise das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren außer Acht gelassen. Dabei wäre es beispielsweise völlig unsachgemäß Ertragsliegenschaften nach einem Preisspiegel oder nach einer „pauschalen Sachwertmethode“ zu bewerten anstatt nach einem anerkannten Ertragswertverfahren.

Nicht einmal der Grundstückswert als reine steuerliche Bemessungsgrundlage darf auf Basis von derartig rudimentären Rechenmodellen, wie es derzeit noch im Verordnungsentwurf vorgeschlagen wird, erstellt werden, da die große Fehlerhaftigkeit dieser Art der Wertermittlung stets immanent wäre. Die Ergebnisse bei Anwendung dieser Rechenmethoden können hierbei derart mannigfaltig falsch sein und insbesondere wertmäßig um ein Vielfaches sich vom tatsächlichen Verkehrswert unterscheiden, dass die Ergebnisse jedenfalls unsachlich wären, dem Grundsatz der gleichmäßigen Besteuerung nicht dienen und daher kaum der Intention des Verfassungsgerichtshofs entsprechen können.

Die Ermittlung des Grundstückswertes als steuerliche Bemessungsgrundlage bei unentgeltlichen Erwerbsvorgängen soll daher unbedingt sachgerecht ermittelt werden. Die sachlich einwandfreie, nachvollziehbare und unstrittige Ermittlung des Grundstückswertes sollte in einem Rechtsstaat wie Österreich immer im Vordergrund stehen und sollen hierbei zu kurz gedachte Argumente einer möglichst einfachen und günstigen Ermittlung der steuerlichen Grundstückswerte in den Hintergrund treten.

Hierbei wird man auf die Tätigkeit von Sachverständigen, insbesondere zertifizierten Sachverständigen, welche in der Liste der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Immobilienwesen eingetragen sind, zurückgreifen müssen, da deren Ermittlungen von Verkehrswerten jedenfalls zu sachlich einwandfreien und gesicherten Ergebnissen führen

 

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Stellungnahme des Gerichtssachverständigen Dipl.-Ing. Roland POPP vom 25.11.2015 zum Entwurf der Grundstückswertverordnung 2016 an den Herrn Präsidenten v.Prof. Dipl.-Ing. Dr. Matthias RANT, Hauptverband der der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs

Stellungnahme des Hauptverbandes der der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs vom 01.12.2015 zum Entwurf der Grundstückswertverordnung 2016 an den Herrn Bundesminister für Finanzen, Dr. Hans Jörg SCHELLING